Asamblea digital de condominio en CDMX: qué permite la ley y cómo reducir riesgos

Una asamblea digital de condominio en CDMX puede hacer más ordenada, accesible y auditable la toma de decisiones. También puede producir acuerdos fáciles de impugnar si la administración supone que una videollamada, un botón de voto o una firma electrónica sustituyen por sí solos las formalidades de la ley.

La respuesta corta es incómoda pero útil: al 23 de julio de 2026, el texto consolidado vigente de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal —su nombre legal se conserva aunque aplique en Ciudad de México— no regula expresamente una asamblea totalmente virtual. La norma parte de un lugar de celebración, una lista de asistencia firmada y un libro de actas autorizado por la Procuraduría Social de la Ciudad de México (PROSOC).

Eso no impide usar tecnología. Sí obliga a separar tres preguntas:

1. ¿La asamblea fue convocada, instalada y votada conforme a la ley, la escritura y el reglamento interno?
2. ¿Puede atribuirse cada participación, voto y firma a la persona correcta?
3. ¿Puede demostrarse que el expediente digital no cambió después?

La convocatoria, el quórum y el cómputo responden la primera. La identificación y la firma ayudan con la segunda. La NOM-151 fortalece la tercera. Ninguna capa corrige por sí sola una falla en las otras.

Esta guía es informativa y no sustituye una opinión jurídica sobre la escritura constitutiva, el reglamento interno y los acuerdos concretos de tu condominio. Si una decisión modifica la escritura, el reglamento o el dominio del inmueble, involucra una obra relevante o puede terminar en conflicto, conviene revisar el procedimiento con un abogado y, cuando corresponda, con notario y PROSOC antes de convocar.

El punto de partida: digitalizar no es lo mismo que sesionar a distancia

La Ley de Propiedad en Condominio vigente publicada por el Congreso de la Ciudad de México contiene cuatro reglas que importan para este análisis:

• El artículo 32, fracción I, pide que la convocatoria indique quién convoca, el tipo de asamblea, la fecha, el lugar dentro del condominio —o el previsto en el reglamento interno— y el orden del día.
• El artículo 31, fracción II, exige que los condóminos presentes con derecho a voz y voto, o sus representantes legales, firmen la lista de asistencia anexa al libro de actas para contar en el quórum.
• El artículo 31, fracción IV, establece que la votación es personal y directa, con reglas específicas para la representación por carta poder.
• El artículo 31, fracción VIII, ordena asentar el acta en el libro autorizado por PROSOC y define quiénes deben firmarla.

El texto no dice que una plataforma de videollamada sea un “lugar” legal, que un registro de acceso sustituya la firma de asistencia ni que el voto remoto satisfaga automáticamente la votación personal y directa. Por eso, la ruta de menor riesgo no consiste en declarar que toda reunión por internet es válida: consiste en mantener las formalidades condominales y usar lo digital para reforzar identificación, participación, cómputo y evidencia.

Hay tres modelos operativos:

Si el reglamento interno ya contempla participación remota, eso mejora el punto de partida, pero no elimina la necesidad de contrastarlo con una ley de orden público. Si no la contempla, conviene que el quórum legal se integre en la sede física y que la conexión remota se trate como apoyo, salvo que una opinión jurídica específica confirme otra ruta.

Paso 1: revisar documentos y padrón antes de convocar

La plataforma no puede compensar datos incompletos. Antes de fijar fecha, la administración necesita reunir:

• Escritura constitutiva y tabla de indivisos.
• Reglamento interno vigente y sus reglas de convocatoria, representación y mayorías.
• Libro de actas autorizado por PROSOC.
• Padrón actualizado de condóminos, unidades y representantes.
• Estado de adeudos a la fecha de la asamblea.
• Catálogo de asuntos que exigen asamblea extraordinaria, mayoría especial, protocolización o registro.

El padrón debe distinguir personas de propiedades. Un propietario de tres unidades es un condómino para el conteo de asistentes, pero su voto acumula el porcentaje de indiviso de las unidades que le pertenecen. Confundir esas dos bases es una de las formas más fáciles de calcular mal el quórum o la votación.

También hay que identificar a los morosos con el criterio del artículo 34. En términos generales, conservan voz pero se suspende su derecho a voto y no se consideran para el quórum. La propia ley establece excepciones para asambleas convocadas para modificar la escritura constitutiva, extinguir el régimen o afectar el dominio del inmueble. El sistema de votación debe poder reflejar esas excepciones; una casilla genérica de “bloquear morosos” no basta.

Paso 2: emitir una convocatoria que se sostenga sin internet

La convocatoria es el primer filtro de validez. Conforme al artículo 32 debe indicar, como mínimo:

• Quién convoca y con qué facultad.
• Si la asamblea es ordinaria o extraordinaria.
• Fecha, hora y lugar.
• Primera, segunda y tercera convocatoria, cuando se programen para la misma jornada.
• Orden del día completo.
• Reglas de identificación y, si se admite, de representación.
• Información de conexión como dato adicional cuando haya soporte remoto.

El administrador, el comité de vigilancia, ciertos porcentajes de condóminos según el tamaño del condominio y PROSOC en casos específicos pueden convocar. Los condóminos morosos o incumplidos no tienen derecho de hacerlo.

Para una asamblea general ordinaria, la convocatoria se notifica con siete días naturales de anticipación a la primera convocatoria. Entre primera y segunda convocatoria deben transcurrir 30 minutos, y otros 30 entre segunda y tercera. Las extraordinarias de suma urgencia pueden convocarse con la anticipación que las circunstancias exijan, sin dejar de cumplir las demás reglas aplicables.

El correo y WhatsApp son refuerzos, no el único expediente

El artículo 32, fracción II, prevé la notificación personal, la colocación de la convocatoria en un lugar visible o en la puerta del condominio, o su depósito —cuando sea posible— en cada unidad privativa. Un email, una notificación en app o un mensaje de WhatsApp son útiles para aumentar la asistencia y dejar trazabilidad, pero no conviene tratarlos como sustitutos automáticos de esas vías.

La operación más defendible conserva:

• La convocatoria final en PDF, con fecha y versión.
• Evidencia de colocación con fecha, hora y ubicación.
• Acuses individuales cuando se use entrega personal.
• Relación de unidades donde se depositó.
• Registros de entrega de avisos digitales como respaldo adicional.

El enlace de la sesión, las instrucciones de acceso y el método de soporte deben aparecer desde la convocatoria. Cambiar de presencial a remota después de convocar altera una condición esencial y abre una discusión evitable.

Paso 3: identificar asistentes y validar representaciones

Una cuenta de usuario no equivale necesariamente al propietario. Antes de la sesión, cada participante debe quedar vinculado con:

• Su identidad.
• La calidad con la que comparece: condómino o representante.
• Las unidades que representa.
• El porcentaje de indiviso asociado.
• Su condición de voto para cada materia.

La votación es personal y directa. La representación con carta poder simple solo procede si el reglamento interno la faculta; una persona no puede representar a más de dos condóminos y el administrador no puede representar a un condómino en la asamblea general.

Para una reunión presencial con apoyo digital, la lista física firmada sigue siendo el ancla del quórum. La captura en plataforma debe reproducirla, no competir con ella. Si hay participación remota, conserva autenticación, hora de ingreso y salida, aceptación de reglas y evidencia de identidad, pero no asumas que ese rastro sustituye la firma exigida por el artículo 31 sin revisión legal.

Paso 4: calcular el quórum por condóminos, no por indiviso

La ley usa dos bases distintas:

• Quórum de instalación: número de condóminos que asisten.
• Peso del voto: porcentaje de indiviso.

El artículo 32, fracción IV, fija el régimen general:

En tercera convocatoria, las resoluciones se toman por mayoría de los presentes. Para materias extraordinarias pueden existir reglas específicas, y la escritura o el reglamento pueden exigir condiciones adicionales que no contradigan la ley.

Un ejemplo ayuda. Si un condominio tiene 40 condóminos distintos, la primera convocatoria requiere 30 asistentes con derecho a integrar quórum. No importa que cinco de ellos acumulen 60% del indiviso: ese porcentaje servirá al votar, no para convertir cinco personas en el 75% de los condóminos.

La lista de asistencia debe congelar quién estuvo, a quién representó y bajo cuál convocatoria se instaló la sesión. Recalcular después con el padrón actualizado —por ejemplo, tras una compraventa— altera la evidencia histórica.

Paso 5: computar el voto por porcentaje de indiviso

El artículo 31, fracción III, establece como regla general que cada condómino tiene tantos votos como el porcentaje de indiviso que su unidad representa en el valor total del condominio. No es “una persona, un voto” ni necesariamente “una unidad, un voto”.

Supongamos que en una votación participan:

El resultado nominal de dos personas contra una no es suficiente. El acta debe mostrar la base aplicable y el peso: 17% a favor, 8% en contra y 3% de abstención. Después se aplica la mayoría que corresponda al asunto, la convocatoria, la escritura y el reglamento.

Para evitar un cómputo imposible de auditar:

• Carga los indivisos desde la escritura, no desde cuotas aproximadas.
• Verifica que la suma del condominio sea 100% o documenta la discrepancia antes de convocar.
• Congela el indiviso de cada votante al instalar la sesión.
• Registra el sentido del voto y su peso.
• Separa abstenciones de votos emitidos.
• Conserva la regla exacta usada para aprobar o rechazar cada punto.

Una interfaz que solo muestra porcentajes finales, sin padrón, regla y desglose, produce un resultado; no produce una auditoría.

Paso 6: cerrar el acta y el libro conforme a la ley

La grabación y el reporte de la plataforma no sustituyen el acta. El artículo 31, fracción VIII, exige asentarla en el libro autorizado por PROSOC y que la firmen el presidente, el secretario, los integrantes del comité de vigilancia que asistieron y los condóminos que lo soliciten.

El acta debe dejar, como mínimo:

• Lugar, fecha y horas reales de inicio y cierre.
• Convocatoria bajo la cual se instaló.
• Mesa de la asamblea y escrutadores.
• Lista de asistentes y representaciones.
• Orden del día.
• Quórum calculado.
• Desarrollo de la sesión.
• Resultado de cada votación, incluida su base por indiviso.
• Acuerdos aprobados.
• Firmas requeridas.

Si se convocó legalmente pero no se cuenta con el libro, la ley permite levantar el acta en fojas separadas, haciendo constar esa circunstancia. Esas fojas deben incluir los elementos que enumera el propio artículo 31 y comunicarse a PROSOC en un plazo no mayor a 15 días hábiles.

Después, el administrador debe informar por escrito a cada condómino y poseedor las resoluciones de la asamblea dentro de siete días hábiles. Si un acuerdo modifica la escritura constitutiva o el reglamento interno, el acta requiere además la protocolización y los registros que correspondan. Firmar el PDF no completa esos trámites.

Qué aporta la e.firma y qué no resuelve

Una firma electrónica avanzada puede reforzar cuatro propiedades del documento: atribución al firmante, autenticidad, integridad y detección de cambios. La e.firma emitida por el SAT usa certificados y claves que permiten producir ese tipo de evidencia.

Pero hay una diferencia entre demostrar quién firmó un PDF y demostrar que una asamblea se celebró válidamente. La e.firma:

• Sí puede fortalecer la atribución e integridad del acta electrónica.
• No corrige una convocatoria defectuosa.
• No crea el quórum que faltó.
• No convierte un voto remoto en personal y directo por declaración de la plataforma.
• No sustituye automáticamente el libro de actas autorizado, una firma autógrafa exigible, la protocolización ni el registro.

La Ley de Firma Electrónica Avanzada regula principalmente actos frente a dependencias y entidades federales y reconoce efectos probatorios a documentos electrónicos firmados dentro de su ámbito. La materia condominal de CDMX tiene su propia ley local. Por eso, antes de adoptar e.firma como único método del acta, confirma que sea admisible para el acto concreto y ante las autoridades o fedatarios que después deban recibirlo.

En una implementación prudente, el expediente conserva tanto el original exigido por el proceso condominal como su versión electrónica firmada, en vez de destruir el primero porque ya existe un PDF.

Qué aporta la NOM-151 y qué no certifica

La NOM-151-SCFI-2016 establece requisitos para conservar mensajes de datos y digitalizar documentos. Un Prestador de Servicios de Certificación (PSC) acreditado puede emitir una constancia asociada a la huella digital del archivo y un sello de tiempo. Eso ayuda a demostrar que un documento existía en una fecha y que permanece íntegro.

Para un acta, el flujo recomendable es:

1. Generar la versión final del PDF.
2. Recabar las firmas aplicables.
3. Calcular y guardar su huella criptográfica.
4. Obtener la constancia NOM-151 mediante un PSC acreditado para ese servicio.
5. Archivar juntos el acta, las firmas, la constancia, el certificado y los datos necesarios para verificarlos.
6. Conservar también convocatoria, notificaciones, asistencia, poderes, cómputos y anexos.

La Secretaría de Economía mantiene un directorio de Prestadores de Servicios de Certificación. Conviene verificar el servicio acreditado de cada proveedor: aparecer en el directorio por firma electrónica no significa necesariamente estar acreditado para constancias de conservación.

La constancia NOM-151 no da fe pública por sí misma, no identifica a todos los asistentes, no certifica que el voto se contó bien y no declara legal una asamblea. Sella un documento; no valida todo el procedimiento que lo produjo.

Expediente digital mínimo para una asamblea auditable

Una carpeta con “acta-final-final.pdf” no es un expediente. Como mínimo, conserva:

• Escritura, reglamento y tabla de indivisos vigentes.
• Padrón y estado de elegibilidad congelados a la fecha.
• Convocatoria y evidencia de notificación legal.
• Avisos digitales y sus acuses como complemento.
• Cartas poder y validación del límite de representaciones.
• Lista de asistencia firmada.
• Registro de apertura, cierre y convocatoria efectiva.
• Votos nominales o el detalle permitido por el tipo de votación, con su peso.
• Cálculo reproducible de quórum y mayorías.
• Acta asentada en el libro o fojas separadas, según corresponda.
• Firmas autógrafas o electrónicas aplicables.
• Constancia NOM-151 y datos de verificación, si se utiliza.
• Evidencia de notificación de resoluciones.
• Protocolización y registros posteriores cuando el acuerdo los requiera.

El acceso a ese expediente debe limitarse por rol. Identificaciones, poderes, adeudos, firmas y votos pueden contener datos personales y financieros; no deben terminar en un enlace público ni en un grupo abierto de mensajería.

Errores que vuelven impugnable una asamblea “digital”

• Convocar solo por WhatsApp. El mensaje ayuda a informar, pero no reemplaza sin más las vías del artículo 32.
• Cambiar la modalidad después de convocar. La sede y la forma de participación deben definirse desde el inicio.
• Medir el quórum por indiviso. La ley mide la instalación por número de condóminos; el indiviso pondera el voto.
• Contar como tres asistentes al dueño de tres unidades. Es una persona para quórum y acumula tres indivisos al votar.
• Aceptar poderes sin revisar el reglamento. La carta poder depende de que el reglamento la permita, tiene límite de dos representados y no puede darse al administrador.
• Excluir siempre a morosos. Hay materias en las que el artículo 34 conserva su voto; la regla depende del punto tratado.
• Creer que Zoom identifica legalmente. El nombre mostrado en pantalla no acredita propiedad ni representación.
• Creer que e.firma subsana el proceso. Firma el documento; no repara convocatoria, quórum o mayoría.
• Creer que NOM-151 “notariza” el acta. Acredita conservación e integridad dentro de su alcance; no concede fe pública ni sustituye formalidades.
• Cerrar el PDF y olvidar el libro y los registros. La versión electrónica es una capa del expediente, no el final automático del trámite.

La ruta práctica de menor riesgo

Si tu condominio quiere empezar hoy, el orden razonable es:

1. Primera etapa: asamblea presencial con convocatoria, asistencia y libro conforme a la ley; tecnología para padrón, indivisos, captura, cómputo y expediente.
2. Segunda etapa: firma electrónica y NOM-151 como evidencia adicional, conservando el original y el flujo legal aplicable.
3. Tercera etapa: modalidad mixta o remota solo después de revisar escritura y reglamento, definir identificación y voto, y obtener criterio jurídico sobre qué asistentes pueden integrar el quórum y qué firmas acepta cada autoridad.

La tecnología aporta más valor cuando hace visible el procedimiento: quién podía votar, cuánto pesaba su indiviso, bajo qué convocatoria se instaló, cómo se obtuvo cada mayoría y qué documento quedó sellado. La promesa correcta no es “una videollamada vuelve legal la asamblea”, sino un proceso trazable que respeta las formalidades vigentes y conserva evidencia verificable de cada paso.